เปิด “11 ทำเลทอง” กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 59 ลงทุนอสังหาฯไม่เสี่ยง-เน้นเกาะแนวรถไฟฟ้า

ก่อนเลือกซื้อที่อยู่อาศัย-ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทำเลนับเป็นหัวใจสำคัญของการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเมื่อซื้อแล้วเป็นสิ่งเดียวที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลง หรือย้ายทำเลหนีได้ ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจจึงต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน เพราะจะรุ่งหรือร่วงก็ขึ้นอยู่กับทำเลทั้งนั้น

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บจก.โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านการวิเคราะห์ทำเลและราคาประเมินที่ดิน เปิดเผยถึง 11 ทำเลทอง กรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2559 ว่า มีทำเลในย่านไหนบ้างที่น่าสนใจ และมีปัจจัยอะไรมาหนุนให้ทำเลนั้นมีความคุ้มค่าในการซื้อและลงทุน

1.กรุงเทพฯชั้นใน สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท
“Premium Condo Only” จะซื้อลงทุนต้องดูผลตอบแทน
ที่ดินในย่านนี้ตารางวาละ 1.9-2 ล้านบาท จึงต้องพิจารณาว่าจะนำไปพัฒนาเป็นอสังหาฯ ประเภทใด ราคาเท่าใด ขายได้หรือไม่ เช่น กรณีพัฒนาเป็นคอนโดฯ แล้วต้องขายถึงตารางวลา 249,600 บาท คอนโดฯ ขนาด 30 ตารางเมตร ต้องขายถึง 7.488 ล้านบาท อาจไม่ใช่ตลาดส่วนใหญ่ของคนไทย (กำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยส่วนใหญ่ 70% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน)

ดังนั้น การพัฒนาคอนโดฯ ขายตารางเมตรละ 250,000 บาท คงต้องเป็นคอนโดฯ ระดับพรีเมียม กลุ่มเป้าหมายระดับไฮเอนด์ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยหากเทียบกับราคาขายในภูมิภาคยังต่ำกว่าประเทศอื่นอยู่พอสมควร ไม่ต้องเทียบกับในฮ่องกง สิงคโปร์ โดยคอนโดฯ ในบ้านเรายังราคาต่ำกว่าเวียดนาม โอกาสการซื้อคอนโดฯ พรีเมียม ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติย่อมมีสูง

ส่วนการนำไปพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านธุรกิจ ค่าเช่าเพียงตารางเมตรละ 800-900 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนเพียง 3% หรือกรณีพัฒนาเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ค่าเช่า 1,500 บาทต่อตารางเมตร ก็ได้ผลตอบแทนเพียง 4.1% ถ้าเป็นโรงแรม 5 ดาว (ค่าห้องเดือนละ 10,000 บาท) ผลตอบแทนเพียง 6.5% จึงคงต้องรอค่าเช่าให้ปรับตัวสูงขึ้นกว่านี้

การลงทุนอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในค่อนข้างหลากหลาย เนื่องจากตลาดอสังหาฯหลากหลายทั้งเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย คอนโดฯ สำหรับตลาดคอนโดฯ หัวใจสำคัญของการลงทุนคือผลตอบแทนจากค่าเช่า ที่จะปล่อยเช่าได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับกลุ่มผู้เช่าในแต่ละพื้นที่ซึ่งไม่เหมือนกัน เช่น ทำเลสีลม สาทร ลุมพินี ส่วนใหญ่เป็นยุโรป อเมริกา ส่วนทำเลสุขุมวิทช่วงต้นๆ ซอยนานาอาจเป็นกลุ่มจากอาหรับ ส่วนเลยไปย่านทองหล่อเป็นกลุ่มชาวญี่ปุ่น ซึ่งต้องพิจารณาว่าแนวโน้มชนชาติใดมาลงทุนในบ้านเราขยายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นย่านทองหล่อราคาขายก็ต่ำกว่าในเขตสีลม สาทร ปทุมวัน และสัดส่วนค่าเช่าต่อราคาขายก็สำคัญเช่นกัน

2.ถนนรัชดาภิเษก
อนาคตศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ “ราคาที่ดินยังไปได้อีก”
ย่านถนนรัชดาภิเษกนับเป็นศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ที่สำคัญที่คาดว่าจะมีการขยายตัวสูง เนื่องจากความเป็นทั้งแหล่งงานกลางวันและแหล่งบันเทิงของคนกลางคืน ทำให้มีกิจกรรมคึกคักตลอดเวลาทั้งในช่วงกลางวันและกลางคืน และจากศักยภาพของทำเล ทำเลรัชดาภิเษกนับว่าจะเป็นทำเลศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต หากไม่นับกรุงเทพฯชั้นใน สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท เนื่องจากการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าในปัจจุบันและโครงการในอนาคตเชื่อมต่อกันอย่างรอบทิศทาง เชื่อมคนจากเขตชั้นนอกมายังเขตชั้นในได้เป็นอย่างดี

ปัจจัยด้านราคาที่ดินยังต่ำเพียงครึ่งหนึ่งของเขตธุรกิจชั้นในที่ปัจจุบันราคาตารางวาละ 1.5-1.9 ล้านบาท แต่ย่านนี้ตารางวาละ 500,000-600,000 บาท โอกาสของราคาที่ดินตารางวาละ 1 ล้านบาทคงได้เห็นแน่ เนื่องจากศักยภาพทำเลไม่ด้อยไปกว่าเขตกรุงเทพฯชั้นใน

3.ย่านพหลโยธิน หมอชิต บางซื่อ ห้าแยกลาดพร้าว
ศูนย์กลางระบบรางใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
โครงการขนาดใหญ่ที่สำคัญในอนาคต คือโครงการศูนย์คมนาคมพหลโยธิน จะทำให้ย่านพหลโยธินเป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญ และมีขนาดใหญ่ที่สุดบริเวณหนี่งในอนาคต ที่มีทั้งการเชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งมวลชนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และเชื่อมต่อในระดับภูมิภาคที่เชื่อมต่อภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือด้วยรถไฟความเร็วสูง หรือรถไฟทางคู่ที่กำลังเดินหน้ากันอยู่ ซึ่งมีจุดเริ่มต้นโครงการที่นี่

ราคาที่ดินโดยรอบของทำเลย่านนี้ในปัจจุบันที่ดินติดถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต จากเดิมเมื่อ 4-5 ปีก่อน ตารางวาละ 100,000-150,000 บาท ปัจจุบันราคาปรับเพิ่มเป็นตารางวาละ 300,000-400,000 บาท ในอนาคตคาดว่าจะมีศักยภาพสูงขึ้นยิ่งไปอีก เนื่องจากโครงการต่างๆ ดังกล่าว

4.ลาดพร้าว เลียบทางด่วน
อีก 2 ปีราคาที่ดินพุ่ง 2 เท่า
การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองคาดว่าจะเป็นการยกระดับการพัฒนาอสังหาฯจากแนวราบเป็นแนวสูง ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องถึงราคาที่ดินที่แช่นิ่งมานานให้ก้าวกระโดดได้ เนื่องจากที่ดินติดถนนลาดพร้าว ตารางวาละ 100,000-150,000 บาท มานาน จนราคาที่ดินย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรมแซงไปแล้ว

ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้มีข้อเปรียบเทียบกับแนวรถไฟฟ้านอกเมืองสายอื่นที่มีศักยภาพใกล้เคียงกัน แต่พัฒนาล่วงหน้าไปก่อน เช่น รถไฟฟ้าบีทีเอส ช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง จากเดิมก่อนมีรถไฟฟ้าราคาเพียงตารางวาละ 100,000-200,000 บาท เพิ่มเป็น 200,000-400,000 บาทในปัจจุบัน ในช่วงเวลา 2-3 ปี หรือแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังก่อสร้าง ย่านเพชรเกษม-บางแค ก่อนมีรถไฟฟ้าตารางวาละไม่ถึง 100,000 บาท ปัจจุบันพุ่งเป็น 150,000-200,000 บาทแล้ว โอกาสของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีศักยภาพเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ควรรอให้โครงการรถไฟฟ้ามีเงินเปิดประมูล เซ็นสัญญาผู้รับเหมาก่อนก็ยังทัน และที่สำคัญที่ดินแต่ละแปลงมีศักยภาพแตกต่างกันตามกฎหมายที่จะก่อสร้างได้มากน้อยอีกต่างหาก แปลว่าอาจไม่ได้แพงทุกแปลง

5.จรัญสนิทวงศ์-บางหว้า-เพชรเกษม
อนาคตราคาที่ดินพุ่ง 4-5 แสนบาทต่อตารางวา
รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้พลิกฟื้นตลาดอสังหาฯ ฝั่งธนบุรีชั้นในที่ซบเซามานานนับสิบปีให้คึกคักอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากที่ดินริมถนนจากตารางวาละ 100,000 บาท ปรับเพิ่มเป็น 200,000-300,000 บาท ในวันนี้ อนาคตน่าจะไปได้ถึง 400,000-500,000 บาท

โครงการเมกะโปรเจคสำคัญนอกจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน รถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนต่อขยายถึงบางหว้าที่เปิดใช้แล้ว ที่ทำให้ทำเลย่านนี้เชื่อมต่อกับแหล่งงานย่านศูนย์กลางธุรกิจ ถนนสีลม สาทรได้สะดวกทั้งรถไฟฟ้า ระบบถนน ถนนสาทรตัดใหม่ ถนนกัลปพฤกษ์ ถนนราชพฤกษ์

นอกจากนี้ ยังมีโครงการตัดถนนสายใหม่อีกสายหนึ่งของฝั่งธนบุรี คือโครงการถนนสายพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 (กำลังก่อสร้างช่วงพรานนก-ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก) ทำให้การเดินทางจากเขตชั้นนอกเข้าเมืองมาเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายนี้ (สถานีสามแยกไฟฉาย) สะดวกมากขึ้น อีกทั้งยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต และโครงการทางด่วนประชาชื่น-ตลิ่งชัน ที่กำลังก่อสร้างกันอีก

6.บางใหญ่-บางบัวทอง
เมืองใหม่ ศูนย์กลางระดับภูมิภาค
ทำเลบางใหญ่ บางบัวทองในอดีตนับเป็นทำเลปริมณฑลที่ได้รับความนิยมในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นอันดับต้นๆ เสมอมา (สลับกันเป็นอันดับ 1 กับย่านรังสิต) แต่หลังจากมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เปิดใช้ 5 ธันวาคม 2558) ทำให้ย่านบางใหญ่ บางบัวทอง รวมถึงเมืองนนทบุรีได้รับความนิยมเป็นอันดับ 1 อย่างต่อเนื่องจนกระทั่งวันนี้ ในวันหน้าย่านนี้กำลังจะยกระดับเป็นศูนย์กลางระดับภูมิภาคด้วยโครงการถนนมอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจนบุรี ประตูสู่ภาคตะวันตก ทวายของเมียนมาร์ ยักษ์ใหญ่ค้าปลีก 2 แห่งจึงพัฒนาศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม โรงแรม พื้นที่รวมกันเกือบล้านตารางเมตร เพื่อรองรับการขยายตัวในย่านนี้

7.แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด
ทำเลกำลังโต รถไฟฟ้าสายสีชมพู ศูนย์ราชการ เมืองทองธานี
ย่านนี้ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่สำคัญแห่งหนึ่งของ จ.นนทบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ขยายตัวต่อเนื่องมาจากเขตกรุงเทพฯ เมื่อเกือบ 20 ปีที่แล้ว โดยในช่วงแรกมีเพียงโครงการหมู่บ้านจัดสรรไม่กี่แห่ง ต่อมามีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยปริมาณมากขึ้น เนื่องจากการมีระบบทางด่วนขั้นที่ 2

การเกิดขึ้นของโครงการเมืองทองธานี การย้ายมาของศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ การก่อสร้างสะพานพระราม 4 และโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-สุวินทวงศ์ ที่วิ่งผ่านบนถนนแจ้งวัฒนะ ทำให้พื้นที่ย่านนี้มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ เกิดขึ้นอย่างหนาแน่นในปัจจุบัน เนื่องจากการอยู่อาศัยที่หนาแน่นมากขึ้น ทำให้มีโครงการพาณิชยกรรมเกิดขึ้นตามมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่หนาแน่น เช่น ห้างสรรพสินค้าต่างๆ

8.สะพานใหม่-คูคต-ลำลูกกา
คอนโดฯ ราคาถูกแจ้งเกิด รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ถนนตัดใหม่ สะพานใหม่-วัชรพล-นิมิตใหม่
โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต จะทำให้ศักยภาพตั้งแต่ย่านลาดพร้าว รัชโยธิน บางเขน สะพานใหม่ ไปจนถึงคูคต ถนนลำลูกกา ประมาณคลองสอง ระยะทาง 19 กิโลเมตร สถานียกระดับ 16 สถานี นอกจากนี้ ยังมีโครงการตัดถนนสายใหม่ 2 สาย ที่มีผลต่อย่านสะพานใหม่ และก่อสร้างแน่นอนเพราะเวนคืนแล้ว คือถนนพหลโยธิน-รัตนโกสินทร์สมโภช และถนนเชื่อมวิภาวดีรังสิตกับพหลโยธิน ที่ทำให้การคมนาคมย่านนี้สะดวกมากขึ้น เพิ่มศักยภาพให้สูงขึ้นในอนาคต

ภาวะตลาดอสังหาฯในย่านนี้ในช่วงต้นลาดพร้าว รัชโยธิน เกษตรฯ ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดฯราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 80,000-100,000 บาท) แต่หากเลยไปถึงสะพานใหม่ คูคต ยังเป็นโครงการบ้านแนวราบ อย่างไรก็ตาม หลังจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าคงได้เห็นโครงการคอนโดฯเกิดขึ้นตามมาแน่ คาดว่าราคาขายในช่วงปลายจะอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาท โดยเฉพาะลำลูกกา คงจะได้เห็นคอนโดฯ ต่ำกว่า 1 ล้านบาท เกิดขึ้นมากแน่ๆ

9.มีนบุรี สุขาภิบาล 3 รามอินทราช่วงปลาย
ดีแน่แต่ต้องใช้เวลาหน่อย
มีนบุรีในอดีตและปัจจุบันอาจเป็นทำเลที่ไม่เด่นดังนัก เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตชั้นนอกของเมือง ใกล้กับแนว floodway ผังเมืองรวมกำหนดให้เป็นพื้นที่เขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่จำกัดการพัฒนาไว้มาก แถมบางส่วนยังได้รับผลกระทบจากเสียงเครื่องบิน จึงมีประชากรอาศัยไม่หนาแน่นนัก การใช้ที่ดินของพื้นที่ย่านนี้ในปัจจุบันเป็นการผสมผสานกันระหว่างที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียวในฝั่งตะวันออกของตลาดมีนบุรี ย่านถนนนิมิตใหม่ ถนนสุวินทวงศ์

แต่ในอนาคตอันใกล้ทำเลย่านนี้อาจกลับมาคึกคักมากขึ้น เนื่องจากการมาของรถไฟฟ้า 2 สาย คือรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-บางกะปิ-มีนบุรี) ความคืบหน้าล่าสุดของรถไฟฟ้า 2 สาย คาดว่าจะมีการเปิดประมูลในช่วงปลายปี 2558

10.อ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง-สมุทรปราการ
ตลาดเช่า (จะดี) ถ้ามีต่างชาติ
ทำเลย่านนี้หากเป็นย่านอ่อนนุช บางนา ที่ดินหายาก แต่มีความต้องการสูง เมื่อก่อนได้แนะนำให้ซื้อเก็บไว้ขายต่อสำหรับที่ดินติดถนน แต่ตอนนี้ราคาน่าจะค่อนข้างชนเพดาน เนื่องจากพัฒนาคอนโดฯ ราคาขายอาจสูงพอสมควรแล้ว อีกทั้งรถไฟฟ้ายังมีส่วนต่อขยายไปยังสมุทรปราการอีก ทำให้พื้นที่กว้างออกไป ที่ดินในซอยไม่เกิน 500 เมตร อาจน่าสนใจกว่า

การลงทุนในคอนโดฯ การปล่อยเช่า ตลาดเช่า (ดีถ้ามีต่างชาติหรือดอกเบี้ยสูง คนซื้อไม่ไหวต้องเช่า แต่หากดอกเบี้ยต่ำคนเช่าอยู่ก็ซื้อได้) ย่านนี้นับว่ามีชาวต่างชาติเริ่มกระจายออกมาจากย่านสุขุมวิทบ้างแล้ว แต่ต้องดูเป็นโครงการๆ ไป

11.รังสิต-คลองหลวง รถไฟฟ้าสายสีแดง
แหล่งงานหลักในพื้นที่ ทำเลคนในเมืองนิยมไปซื้อ
ถนนรังสิต-นครนายกเป็นทำเลที่มีความคึกคักในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นอันดับต้นๆ ของพื้นที่ปริมณฑล (คู่แข่งบางบัวทอง) ถนนสายนี้เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน จะเห็นได้จากสองฝั่งถนนสายนี้ในปัจจุบันหนาแน่นไปด้วยบ้านจัดสรร โดยเฉพาะพื้นที่จากคลองหนึ่งถึงคลองเจ็ดที่จะหนาแน่นเป็นพิเศษ

โครงข่ายคมนาคมในอนาคตที่สำคัญ คือโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต รวมทั้งสถานีรถไฟทางคู่ หรือรถไฟความเร็วสูงย่านตลาดรังสิต โอกาสที่ย่านรังสิตจะเป็นชุมชนใหญ่ที่เชื่อมต่อภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือด้วยความรถไฟความเร็วสูงจะมีศักยภาพสูง ในอนาคตการเกิดขึ้นของโครงการด้านโลจิสติกส์ต่างๆ โครงการพาณิชยกรรม ค้าปลีก โรงแรมน่าจะขยายตัวได้มากในสถานีรถไฟฟ้าสถานีรังสิต

ขณะที่ราคาที่ดินติดถนนใหญ่ ถนนพหลโยธิน ถนนรังสิต-นครนายกช่วงต้นนับว่ายังต่ำมาก เพียงตารางวาละ 50,000 บาทเท่านั้น เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลอื่นๆ หากพิจารณาการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า และศักยภาพของพื้นที่ที่มีประชากรจำนวนมาก ทำเลที่คนนิยมซื้อที่อยู่อาศัยลำดับต้นๆ ของปริมณฑล นับว่าน่าลงทุนอย่างยิ่ง

ที่มา : เรียบเรียงข้อมูลจากหนังสือ "11 ทำเลทอง กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2559" ของ HOME BUYERS' GROUP