เกาะมรกต สีหนุวิลล์: รู้เขา รู้เรา

โดย โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

เกาะมรกต เป็นที่รู้จักกันในนามเกาะโป๊ส ในภาษาเขมรที่แปลว่าเกาะงู ตั้งอยู่ในเขตเมืองสีหนุวิลล์ ห่างจากสนามบินประมาณ 18 กิโลเมตร มีพื้นที่ประมาณ 1.2 ตารางกิโลเมตรหรือ 750 ไร่ โดยจะมีการก่อสร้างอาคารประเภทต่าง ๆ ถึงประมาณ 500,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยคาสิโน เมืองธุรกิจ ที่อยู่อาศัย (ห้องชุดพักอาศัยและบ้านเดี่ยว) โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า ศูนย์ออกกำลังกาย ศาสนสถาน ศูนย์ศึกษาธรรมชาติ และอื่น ๆ โดยมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2559

หมู่บ้านมรกต เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาในระยะแรกนี้ โดยเสนอขายเป็นบ้านเดี่ยวติดทะเล (โดยไม่มีถนนคั่น) จำนวน 36 หน่วย พร้อมสระว่ายน้ำทุกหน่วย บ้านแต่ละหลังมีขนาด 460-565 ตารางเมตรบนที่ดินขนาด 125-300 ตารางวา มีห้องนอน 3-4 ห้องนอนโดยมีราคาขายพร้อมตกแต่งอย่างดีหน่วยละตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป  ผู้ซื้อสามารถถือครองได้ 99 ปี และผู้ประกอบการยังช่วยหาผู้เช่าให้โดยแบ่งรายได้กันฝ่ายละครึ่งกับเจ้าของ

บริษัทพัฒนาที่ดินแห่งนี้เป็นของนักลงทุนชาวรัสเซีย มีชื่อบริษัทว่า Koh Puos (Cambodia) Investment Group (KPIG)  ในเอกสารแนะนำบริษัทระบุว่ามีผลงานที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาทำนองนี้หลายแห่ง แต่ไม่ได้ระบุสถานที่แน่ชัด และไม่ได้ระบุชื่อบริษัทแม่ (ถ้ามี) ในประเทศรัสเซียแต่อย่างใด แต่เชื่อว่าน่าจะเป็นกลุ่มที่มีสายสัมพันธ์ทางการเมืองที่แนบแน่นกับผู้นำในรัฐบาลกัมพูชา

สำหรับสะพานเชื่อมเกาะมรกตกับเมืองสีหนุวิลล์ ได้เปิดใช้ตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม 2554 สะพานแห่งนี้ยาว 950 เมตร ใช้งบประมาณก่อสร้าง 418 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 12,600 ล้านบาท สะพานแห่งนี้ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี {1} โดยสร้างขึ้นเพื่ออำนวยความสะดวกให้นักท่องเที่ยว ที่จะเดินทางไปยังรีสอร์ทบนเกาะนั่นเอง

อาจกล่าวได้ว่า เมืองสีหนุวิลล์ ถือเป็นเมืองชายทะเลยอดนิยมมากที่สุดของประเทศกัมพูชา ตั้งอยู่ห่างจากกรุงพนมเปญ 246 กิโลเมตร ไปทางตะวันตกเฉียงใต้ มีประชากรประมาณ 200,000 คน เป็นเมืองใหม่ที่เกิดขึ้นเมื่อประมาณเกือบ 60 ปีที่แล้วโดยแรกตั้งให้เป็นเมืองท่า มีชายหาดสวยงามหลายแห่ง โดยหาดโอจือเตียล (Occheuteal) ติดอันดับ 8 ในการจัดอันดับ 10 สุดยอดหาดในเอเชียเมื่อปี 2550 {2} และการเดินทางสู่เมืองสีหนุวิลล์ยังสามารถเดินทางโดยเครื่องบินจากนครวัด

มีข้อน่าสังเกตเกี่ยวกับการพัฒนาเกาะมรกต ดังนี้:

1. การพัฒนาอย่างขนานใหญ่ในบริเวณจำกัดนี้ ส่งผลดีต่อประเทศกัมพูชาโดยรวม ทำให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้นอย่างมากจากการท่องเที่ยวในอนาคต การที่สีหนุวิลล์มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วควบคู่กับการพัฒนาของนครวัดและกรุงพนมเปญ โดยมีสนามบินและทางหลวงใหม่เป็นตัวเชื่อม ทำให้การเดินทางไปยังแหล่งตากอากาศนี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

2. การพัฒนาจำเป็นต้องมีการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์โดยสิ้นเชิงของเกาะจากสภาพแวดล้อมเดิม แต่คงไม่มีปัญหากับกลุ่มนักประท้วงในท้องถิ่น เพราะรัฐบาลกัมพูชาเข้มแข็ง และที่สำคัญ การปรับภูมิทัศน์อย่างสิ้นเชิงนี้ ยังส่งผลให้เกาะมีสภาพที่สวยงามกว่าธรรมชาติเดิม เพียงแต่ไม่เป็นธรรมชาติเท่านั้น

3. ตัวอย่างความสำเร็จของเกาะงู อาจทำให้นักลงทุนรัสเซียและนักลงทุนต่างชาติอื่น หันไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศอย่างเต็มรูปแบบและเป็นขนานใหญ่ในกัมพูชา แทนที่จะมาลงทุนในประเทศไทย ซึ่งมีความเสี่ยงสำคัญประการหนึ่งคือการเผชิญกับกลุ่มนักประท้วงในท้องถิ่น

ในอนาคต การแข่งขันด้านการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวนานาชาติจะเพิ่มขึ้น เพราะประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคนี้ที่แต่เดิมมีความไม่สงบ เช่น กัมพูชา เมียนมาร์ ฟิลิปปินส์ เวียดนาม ศรีลังกา และอินโดนีเซีย กลับพัฒนาการท่องเที่ยวกันอย่างขนานใหญ่ และประเทศเหล่านี้ยังมีชายหาดสวยงามกว่าชายหาดสำคัญๆ ในประเทศไทยเสียอีก ประเทศไทยจึงพึงพัฒนาการท่องเที่ยวให้ดีโดยใช้ความเป็นมืออาชีพในการให้บริการที่ดีเพื่อรักษาสถานะผู้นำแหล่งท่องเที่ยวในภูมิภาคนี้