เปิดใจเรื่องผลประโยชน์ซ่อนเร้นผังเมืองรวม กทม.

 

ผมยืนยันได้ว่า ผมไม่ได้ทำเพื่อนายทุนนักพัฒนาที่ดินอย่างแน่นอน ผมให้บริการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน และเป็นศูนย์ข้อมูลวิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกของประเทศไทยที่ให้บริการข้อมูลอย่างเป็นกลางที่สุดยิ่งกว่าศูนย์ข้อมูลของทางราชการโดยไม่มีนายทุนใดหนุนหลังหรือมาเป็นกรรมการควบคุม ที่สำคัญผมไม่ทำธุรกิจนายหน้าค้าที่ดินและไม่เป็นนักพัฒนาที่ดินเอง เพื่อรักษาความเป็นกลางทางวิชาชีพและวิชาการอย่างเคร่งครัดมาตลอด 22 ปีที่ทำกิจการมา 

 

ในทางตรงกันข้ามนักวิชาการที่ออกมาปกป้องผังเมืองรวมต่างหากที่ได้รับผลประโยชน์ในฐานะที่เป็นผู้รับจ้างทำผังเมืองรวมหรือเป็นที่ปรึกษาของผู้รับจ้างหรือหน่วยงานว่าจ้าง จึงต้องสวมบทเป็น “หนังหน้าไฟ” คอยปกป้องผังเมืองรวมไว้ เพราะยิ่งมีการชี้ให้เห็นถึงข้อบกพร่องของผังเมืองรวมมากเท่าใด ก็ยิ่งกระเทือนต่อสถานะและบทบาทในฐานะผู้รับจ้างหรือที่ปรึกษามากขึ้นเท่านั้น ดังนั้นสาธารณชนจึงพึงเห็นให้ชัดว่า ใครกันแน่ที่มีผลประโยชน์แอบแฝงซ่อนเร้นในกรณีนี้ 

 

การออกมาพูดแบบ “หวานซ่อนเปรี้ยว” ของนักวิชาการบางคนที่ว่าเราต้องเห็นแก่ประโยชน์ของส่วนรวมในการจัดทำผังเมืองกรุงเทพมหานครแทนที่จะเห็นแก่ประโยชน์ส่วนตัวนั้น เป็นความเท็จอย่างสิ้นเชิง เพราะผมชี้ให้เห็นมาตลอดว่า ผังเมืองฉบับนี้ต่างหากไม่ได้เห็นแก่ประโยชน์ของประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางและผู้มีรายได้น้อยเลย อันที่จริง ผังเมืองนี้ผลักดันให้ชาวกรุงเทพมหานครต้องระเห็จไปซื้อบ้านอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เพราะข้อจำกัดการก่อสร้างต่าง ๆ นานา ยกตัวอย่างเช่น 

 

1. ในเขตใจกลางเมือง ก็กำหนดให้มีสัดส่วนพื้นที่ที่จะสร้างได้ต่อขนาดที่ดินต่ำ ๆ และยังกำหนดให้มีพื้นที่โล่งมากๆ อีกทั้งยังกำหนดให้มีพื้นที่โล่งที่เป็นส่วนที่น้ำซึมผ่านได้ถึง 50% ทำให้พื้นที่ก่อสร้างได้จริงเหลืออยู่เพียงไม่ถึงสองในสามของพื้นที่ดิน เมื่อสร้างได้น้อย ราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นก็ยิ่งแพงขึ้นอีก ประชาชนทั่วไปก็ไม่สามารถอยู่อาศัยในเมืองยกเว้นบุคคลระดับคหบดี ถ้าใจกลางเมืองสร้างได้สูงๆ ใช้ประโยชน์ให้คุ้มค่า ชนชั้นกลางก็ยังอยู่ได้ เมืองก็ไม่แตกกระจายออกไปรอบนอก 

 

2. ในเขตต่อเมือง (เขตที่อยู่อาศัยหมายเลข ย.3) ก็ห้ามสร้างอาคารที่อยู่อาศัยรวม ซึ่งหมายถึงอาคารชุดและแฟลตเช่าที่มีขนาด 1,000-1,999 ตารางเมตร หากจะสร้างก็ต้องตั้งอยู่บนที่ดินที่มีขนาดถนนกว้างถึง 30 เมตร ซึ่งก็เป็นที่รู้อยู่เต็มอกว่าไม่มีซอยใดที่จะมีความกว้างเช่นนี้ ดังนั้นต่อไปค่าเช่าก็ต้องแพงขึ้น หรือไม่ก็ต้องย้ายไปเช่านอกเมือง 

 

3. ในเขตนอกเมือง (เขตที่อยู่อาศัยหมายเลข ย.2) ในร่างผังเมืองเดิมห้ามสร้างทาวน์เฮาส์เลย (ทั้งที่มีโครงการทาวน์เฮาส์อยู่มากมาย) แต่จากการเรียกร้องที่ผมและหลายคนช่วยกัน จึงปรับเป็นว่าห้ามสร้างทาวน์เฮาส์ หากที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่บนถนนที่กว้างน้อยกว่า 12 เมตร ซึ่งก็คงมีซอยไม่มากที่มีขนาดกว้างเท่านี้ การสร้างทาวน์เฮาส์ให้ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยจึงต้องออกไปนอกเมืองอีกเช่นกัน การที่ผังเมืองเพียงมุ่งหมายแบบดาด ๆ ให้กรุงเทพมหานครดูโล่ง กลับผลักปัญหาให้ไปเกิดในเขตปริมณฑลของกรุงเทพมหานครแทน 

 

ในการมองเรื่องผลประโยชน์แอบแฝงนั้น เราไม่พึงมองอย่างผิวเผิน เช่น หากอนุญาตให้ “นายทุน” สร้างตึกได้สูงๆ ให้หนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowded) ใจกลางเมืองนั้น เมื่อสร้างแล้ว มีผู้ซื้อก็แสดงว่าประชาชนผู้บริโภคได้ประโยชน์ ในทางตรงกันข้าม หากสร้างไปแล้วไม่เป็นที่ต้อนรับของผู้บริโภค ผู้ที่รับเคราะห์หรือรับความเสี่ยงก็เป็น “นายทุน” เอง โดยนัยนี้นักพัฒนาที่ดินจึงมีบทบาทเชิงสร้างสรรค์ เป็นผู้ส่งมอบประโยชน์ให้ประชาชน ไม่ใช่ผู้ร้ายที่พึงถูกป้ายสี นายทุนอาจได้กำไรสัก 15% ของราคาขาย แต่ผู้ได้ประโยชน์ที่แท้ก็คือประชาชนผู้ซื้อบ้านที่ทรัพย์ของตนจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ นั่นเอง 

 

ยิ่งหากพิจารณาถึงบทบาทการ “ลดโลกร้อน” และส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่สีเขียวแล้ว การให้ประชาชนได้มีโอกาสอยู่กันอย่างหนาแน่นแต่ไม่แออัดใจกลางเมืองด้วยการเพิ่มความสูงและพื้นที่ก่อสร้าง จะลดการเผาผลาญพลังงานและทรัพยากรอื่น ๆ ในการเดินทาง ได้ดีกว่ามาตรการตลกๆ ที่ให้น้ำซึมผ่านดินได้ตามที่ผังเมืองกำหนดไว้ ซึ่งเป็นมาตรการแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุ ไม่ได้ผลที่แน่ชัดใดๆ และก็มีท่อระบายน้ำอยู่หน้าที่ดินมากมาย 

 

นักวิชาการผู้วางผังเมืองที่หวังแก้ไขปัญหาความแออัดของกรุงเทพมหานครด้วยการปัดปัญหาออกนอกเมือง ซุกปัญหาอยู่ใต้พรม ไปสร้างปัญหาให้กับจังหวัดปริมณฑล ทำให้บริการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ ต้องขยายตัวออกไปรอบนอกอย่างไร้ขอบเขต และไร้ทิศทางนั้น ถือเป็นผู้ที่ขาดความรับผิดชอบ ขาดจรรยาบรรณ ไม่เป็นสุภาพชนอย่างยิ่ง ถึงแม้เปลือกนอกจะเป็น Mr. Nice Guy หรือ Mr. Yes ก็ตามที 

 

ผังเมืองที่ไม่ให้ประชาชนผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยอยู่ในเมือง ถือเป็นผังเมืองที่มุ่งหวังปกป้องผลประโยชน์ของพวกนายทุนอนุรักษ์นิยม เจ้าขุนมูลนายที่อยู่ในใจกลางเมืองอยู่แล้ว โดยมุ่งหวังให้พวกเขาอยู่อย่างสงบ ไม่แปดเปื้อนกับพวกสามัญชน พวกนี้ยังไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งที่ครอบครองที่ดินที่มีมูลค่ามหาศาล ในขณะที่สามัญชน เช่น พวกมอเตอร์ไซค์รับจ้าง ยังต้องเสียภาษีล้อเลื่อนสำหรับเครื่องมือทำมาหากินของตน