จับตา ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 56

การที่จะทำกำไรหรือสร้างรายได้ให้เพิ่มขึ้นจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะมีหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณาปัจจัยสำคัญ ก็คือ ทำเล, ประเภทอสังหาริมทรัพย์, และช่วงเวลาที่ซื้อ เพราะจะมีผลต่อปริมาณการซื้อ-ขายในตลาด รวมถึงสภาพคล่องของผู้ลงทุน
 

ที่อยู่อาศัย เป็นสินทรัพย์ที่ราคาสูงขึ้นต่อเนื่องอยู่แล้ว เพราะปัจจัยสำคัญคือที่ดินมีราคาสูงขึ้น แต่การลงทุนที่อยู่อาศัย ไม่สามารถมองเฉพาะราคา แต่ต้องดูว่า ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อแต่ละปีหรือไม่และราคาที่ซื้อต้องไม่ใช่ราคาที่สูงเกินไป นักพัฒนาที่ดินบอกว่า ถ้าหากคาดการณ์เรื่องเหล่านี้ได้ ผลกำไรจากการลงทุนก็จะตามมา

               

ถ้าย้อนกลับไปดูราคา บ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ และคอนโด ในทำเลทองของกรุงเทพและปริมณฑล จะเห็นว่าราคาสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งที่บางช่วงมีปัญหาการเมือง หรือ น้ำท่วม จนส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัว นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ระบุ ว่า ตัวเลขนี้ อาจดูเหมือนว่าเศรษฐกิจไม่มีผลต่อราคา แต่เมื่อมองลึกลงไปจะพบว่าความต้องการ และ ปริมาณที่อยู่อาศัยในตลาดจะไม่เท่าเดิม เช่น ความต้องการคอนโดอาจชะลอตัว ทำให้ผู้ลงทุนขายต่อหรือปล่อยเช่าช้าลง ซึ่งกรณีนี้ผู้ลงทุนต้องระวังปัญหาสภาพคล่องด้วย

 

สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุนที่หักอัตราเงินเฟ้อแล้ว ปรากฎว่า ในระยะ 4 ปี ตั้งแต่ 2553 - 2556 คอนโดมีผลตอบแทนสูงขึ้น จาก 8.1 % เป็น 9.5 %ขณะที่บ้านเดี่ยว ผลตอบแทนลดลงจาก 4.3 % เป็น 3.6 % ส่วนทาวเฮ้าส์ ลดลง จาก 12.1 % เป็น 5.6 % 

             

ส่วนราคาที่อยู่อาศัยแพงเกินไปหรือไม่นั้น นางเกษรา กล่าวว่า ต้องเทียบราคากับกำลังซื้อในตลาด รวมถึงทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และเจ้าของโครงการ โดยจะดูแค่ราคาที่เปลี่ยนไปในแต่ละปีไม่ได้

 

โดยปกติแล้ว ไตรมาส 4 จะเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคึกคัก แต่นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ยอมรับว่า ซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปีชะลอตัวลง จากความวุ่นวายทางการเมือง ที่อาจเป็นเพียงเหตุการณ์ระยะสั้น รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

           

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อมีสูงถึง 20 %จากปกติ 16 % จากหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น จึงคาดว่าอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ (56) จะเติบโตเพียง 5 % จากเดิมที่ประเมินว่าจะขยายตัว 10 %

 

ด้านนายกิตติรัตน์ ณ ระนอง รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง มองว่า การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด จะส่งผลดีต่อระบบสถาบันการเงิน แม้ว่ายังไม่มีสัญญาณฟองสบู่และเอ็นพีแอลสูงขึ้น ทั้งนี้ ยืนยันว่า ยังไม่จำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะตลาดยังขยายตัวได้

 

ซึ่งนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ บอกว่า ในปี 56 คอนโดขยายตัวทำสถิติสูงสุด