ตรวจสุขภาพการเงินของ "มนุษย์เงินเดือน" เพื่อไม่ให้ผิดพลาดก่อนตัดสินใจ "ซื้อบ้าน"

ตรวจสุขภาพการเงินของ "มนุษย์เงินเดือน" เพื่อไม่ให้ผิดพลาดก่อนตัดสินใจ "ซื้อบ้าน"

ตรวจสุขภาพการเงินของ "มนุษย์เงินเดือน" เพื่อไม่ให้ผิดพลาดก่อนตัดสินใจ "ซื้อบ้าน"

รูปข่าว : ตรวจสุขภาพการเงินของ "มนุษย์เงินเดือน" เพื่อไม่ให้ผิดพลาดก่อนตัดสินใจ "ซื้อบ้าน"

ตรวจสุขภาพการเงินของ ที่อยู่อาศัยเป็นนับว่าเป็นหนี่งในปัจจัย 4 ของชีวิต นอกเหนือจากอาหาร เครื่องนุ่งห่ม และยารักษาโรค มนุษย์เงินเดือนทุกคนล้วนใฝ่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเองในอนาคต เพื่อเป็นหลักประกันในชีวิตและทรัพย์สินสืบทอดตกไปจนถึงรุ่นลูกรุ่นหลาน แต่การซื้อบ้านสักหลังหนึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายดายนักสำหรับมนุษย์เงินเดือน ส่วนการซื้อบ้านต้องเตรียมความพร้อมอย่างไรบ้าง ทีมข่าวไทยพีบีเอสออนไลน์จะพาไปดูถึงวิธีการวางแผนทางการเงินก่อนการซื้อบ้าน

วางแผนรายรับ-รายจ่าย
วิภา เจริญกิจสุพัฒน์ ที่ปรึกษาการเงินส่วนบุคคล สมาคมนักวางแผนการเงินไทย เล่าให้ฟังว่า การเตรียมความพร้อมในการซื้อบ้าน สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือการคำนวณว่า จำนวนเงินที่สามารถผ่อนไหวอยู่ที่เท่าไหร่ เช่น รายได้เดือนละ 40,000 บาท ซึ่งอาจจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ จึงเป็นรายได้สุทธิก่อนหักค่าใช้จ่าย จากนั้นมาดูว่าค่าใช้จ่ายประจำเดือนมีอะไรบ้าง เช่น ค่าผ่อนรถ 7,000 บาท ค่าใช้จ่ายในบ้าน 8,000 บาท ค่าใช้จ่ายส่วนตัว 5,000 บาท เงินออม 3,000 บาท ค่าน้ำค่าไฟ 2,000 บาท และนันทนาการ-ทำบุญ 3,000 บาท รวมแล้ว 28,000 บาท

ดังนั้น จะเหลือเงินที่สามารถผ่อนบ้านได้เดือนละ 12,000 บาท การที่จะสามารถเพิ่มจำนวนเงินให้สามารถผ่อนบ้านได้มากขึ้น สิ่งหนึ่งคือการวางแผนทางการเงิน เพื่อที่จะวิเคราะห์ว่าค่าใช้จ่ายไหนเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็น และเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากความอยาก

ขณะเดียวกัน จะต้องเตรียมเงินสำรองฉุกเฉิน 6 เดือน เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายต่อเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึงว่าจะเกิดขึ้น เช่น อุบัติเหตุ เจ็บป่วย ตกงาน เป็นต้น เงินสำรองฉุกเฉินจะทำให้เป้าหมายทางการเงินไม่เสียหาย โดยค่าใช้จ่ายรายเดือนอยู่ที่ 28,000 บาท คูณด้วย 6 เดือน เท่ากับต้องสำรองเงินฉุกเฉินไว้ 168,000 บาท อาจเก็บไว้ในสภาพคล่องอย่างการฝากเงินกับธนาคาร หรือซื้อกองทุนประเภทตลาดเงิน ที่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดและนำไปใช้ได้ทันที

แบ่งเงินเดือนแล้ว อย่าลืมเงินสำรองฉุกเฉิน
อย่างไรก็ตาม หากเริ่มผ่อนบ้านที่ 12,000 บาท เมื่อนำไปรวมกับค่าใช้จ่ายต่อเดือน จะทำให้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพิ่มเป็น 40,000 บาท จึงต้องเพิ่มเงินสำรองฉุกเฉินเป็น 240,000 บาท สาเหตุที่ต้องสำรอง 6 เดือน เนื่องจากในปัจจุบันมีการปลดออกพนักงาน เช่น บริษัทต่างชาติที่มาลงทุนในประเทศไทย แล้วเกิดปัญหาเศรษฐกิจ บางครั้งจำเป็นต้องลดจำนวนพนักงาน การที่ต้องออกจากงานและไม่มีรายได้เข้ามา จะไม่เครียดมาก หากไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่ถ้าสำรองเงินฉุกเฉินไว้ หากตกงานยังมีเวลาหางาน 6 เดือน และมีสิทธิ์เลือกงานได้ตามความสามารถที่มีด้วย แต่ถ้าไม่เตรียมไว้เลยอาจได้งานไม่ถูกใจ เพราะรอไม่ได้ เนื่องจากไม่มีเงินสำรองไว้

วิภาบอกว่า เมื่อหากได้เงินสำรองฉุกเฉินแล้ว ควรจะเตรียมเงินออมไว้ โดยในอดีต สมมุติซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาท ปกติแล้ว สถาบันการเงินจะให้กู้เงินประมาณ 75 เปอร์เซ็นต์ จึงต้องเตรียมเงินดาวน์ 25 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งในส่วนนี้ต้องทยอยออมไป เพื่อให้ได้เงินดาวน์ และในส่วนที่เป็นเงินผ่อนทุกอย่างทั้งระบบ เช่น ผ่อนบ้าน ผ่อนรถ และผ่อนทีวี เป็นต้น ไม่ควรจะเกิน 40 เปอร์เซ็นต์ ของรายได้สุทธิ เช่น รายได้ 40,000 บาท การผ่อนสูงสุดทั้งระบบไม่ควรเกิน 16,000 บาท ถ้าไม่ผ่อนอะไรเลยจะสามารถผ่อนบ้านได้เดือนละ 16,000 บาท แต่ถ้าผ่อนรถเดือนละ 7,000 บาท จะเหลือเงินผ่อนบ้านเพียง 9,000 บาท

ทั้งนี้ โดยปกติแล้ว สถาบันการเงินจะให้กู้ผ่อนบ้านไม่เกิน 35-40 เปอร์เซ็นต์ ของรายได้ เช่น สถาบันการเงินให้กู้ 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ ผ่อนนาน 20 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ 7.50 เปอร์เซ็นต์ ต่อปี จะสามารถกู้ได้ 1,986,000 บาท สมมติราคาบ้าน 100 เปอร์เซ็นต์ แต่ก่อนต้องเตรียมเงินดาวน์ 25 เปอร์เซ็นต์ แต่ในปัจจุบันเหลือเงินดาวน์ 20 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารด้วย โดยทั่วไปจะให้กู้ 80 เปอร์เซ็นต์ สามารถกู้ได้ 1,986,000 บาท จะต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ 397,200 บาท รวมแล้วราคาบ้านที่ซื้อไม่ควรเกิน 2,383,200 บาท ถ้าซื้อราคาสูงกว่านี้มีโอกาสผ่อนไม่ไหว

เตรียมไว้อีกส่วน เพื่อซื้อการประดับตกแต่ง
นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น เฟอร์นิเจอร์, มูลี่, ม่าน เป็นต้น หากไม่ได้เผื่อไว้มีความเสี่ยงมากในการที่จะเป็นหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล หรือบางคนหมุนบัตรต่อบัตรจนไปติดหนี้นอกระบบ ในกรณีที่ซื้อบ้านราคา 2,383,200 บาท สิ่งที่ต้องเตรียมไว้คือ 1.ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้โครงการ การจองบ้านจะมีค่ามัดจำ โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 50,000 บาท ค่าใช้จ่ายตอนทำสัญญาควรเตรียมไว้ประมาณ 100,000 บาท กองทุนส่วนกลาง ซึ่งมากน้อยขึ้นอยู่กับจำนวนบ้าน ค่ามิเตอร์น้ำ และเงินดาวน์ ซึ่งในอดีตเงินดาวน์จะต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่ แต่ในปัจจุบันส่วนใหญ่ให้ผ่อนดาวน์ได้ ปกติจะต้องเตรียม 700,000 บาท แต่ถ้าบางโครงการผ่อนดาวน์ได้ให้เตรียมไว้ประมาณ 200,000 บาท

2.จ่ายให้กรมที่ดิน จะมีค่าจดจำนอง 1 เปอร์เซ็นต์ ของเงินกู้ ค่าธรรมเนียมในการโอน 2 เปอร์เซ็นต์ อากร 0.05 เปอร์เซ็นต์ และค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น การไปเดินเรื่องทำสัญญา รวมแล้วประมาณ 80,000 บาท

3.จ่ายให้สถาบันการเงิน เวลาไปยื่นกู้เงินจะมีค่าธรรมเนียมการวิเคราะห์สินเชื่อ 0-1 เปอร์เซ็นต์ แต่ก่อนคิดในส่วนนี้ ซึ่งในปัจจุบันบางธนาคารไม่คิดในส่วนนี้ เนื่องจากต้องการเรียกลูกค้า ก็จะยกเว้นค่าใช้จ่ายนี้ไป และยังมีค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ขึ้นอยู่กับขนาดบ้าน ราคาตั้งแต่ 2,000-10,000 บาท และเบี้ยประกันอัคคีภัย ตามกฎหมายของการกู้บ้านบังคับให้ทำ ส่วนใหญ่ธนาคารจะให้ทำสัญญา 3 ปี อยู่ที่ประมาณ 7,000-9,000 บาท อีกส่วนคือประกันสินเชื่อบ้าน ส่วนมากจะกู้รวมอยู่ในเงินกู้ โดยเตรียมไว้ในส่วนของสถาบันการเงิน 100,000 บาท

4.ค่าขนย้าย บางครั้งอาจมีการย้ายของจากบ้านพ่อแม่ไปที่บ้านของตัวเอง ขึ้นอยู่กับปริมาณของ ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 2,000-10,000 บาท ค่าตกแต่งบ้าน ขึ้นอยู่กับว่าจะต้องการแบบไหน เช่น เฟอร์นิเจอร์, มูลี่ และม่าน เป็นต้น และถ้าบ้านมีหลายชั้นอาจจะต้องซื้อปั๊มน้ำเพิ่มอีก ในส่วนนี้เตรียมไว้ประมาณ 200,000-300,000 บาท

5.ค่าเดินทาง เป็นค่าใช้จ่ายประจำวันที่จะต้องกันเป็นงบประมาณรายจ่าย ซึ่งอาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มค่ามอเตอร์ไซค์, ค่าทางด่วน, ค่าน้ำมัน แต่บางคนอาจประหยัดลง เนื่องจากซื้อที่พักอาศัยใกล้ที่ทำงานมากขึ้น และนำส่วนที่ประหยัดไปเพิ่มค่าผ่อนบ้านได้

"ทำเล" ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อบ้าน
วิภาบอกอีกว่า ทำเลเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการซื้อบ้าน เช่น อยู่ใกล้ที่ทำงาน เวลาจะตัดสินใจซื้อบ้าน ทำเลของบ้านและที่ทำงานมีส่วนสำคัญ ถ้าบางคนเปลี่ยนงานบ่อยๆ ยังไม่จำเป็นต้องซื้อบ้าน เพราะยังไม่รู้ว่าจะปักหลักตรงไหน เช่าไปก่อนก็ได้ จนกว่าจะปักหลักแล้ว เพราะว่ามีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าเดินทางแพงมาก บางคนอาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม บางคนอาจจะมีค่าใช้จ่ายลดลง

ดังนั้น ก่อนการซื้อบ้านจึงควรตรวจสอบความพร้อมทางการเงินก่อน คือ 1.แหล่งรายได้ในปัจจุบันมั่นคงหรือไม่ เช่น อาจถูกไล่ออก หรือบริษัทมีการลดคน และเป็นวิชาชีพที่หางานยาก 2.ความมั่นคงและความชัดเจนของระยะเวลาการผ่อน ดูว่าจะมีรายได้ต่อเนื่องจนกระทั่งผ่อนครบสัญญาหรือไม่ และมั่นใจว่าการผ่อนมีความสม่ำเสมอทุกเดือน และต้องควบคุมรายจ่ายแบบชำนาญ สำหรับวิธีควบคุมค่าใช้จ่ายจะต้องมีการทำแผนงบประมาณเหมือนบริษัท เช่น ตั้งงบซื้อกาแฟไว้เดือนละ 3,000 บาท ถ้าเกินกว่านั้นใช้วิธีชงเองแทน เพื่ออนาคตของตัวเอง หากไปติดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลอีกจะมีความเครียดกว่ามาก เพราะว่ามีดอกเบี้ยที่ 28 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ดอกเบี้ยสินเชื่อส่วนบุคคลอยู่ที่ 24-28 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งไม่รวมค่าธรรมเนียม

นอกจากนี้ ดูว่าการผ่อนทั้งระบบ เช่น ค่าผ่อนรถ ผ่อนตู้เย็น เป็นต้น ถ้ารวมกับการผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นรวมแล้วจะเกิน 40 เปอร์เซ็นต์ ของรายได้หรือไม่ 3.เตรียมเงินสำรองฉุกเฉิน 6 เดือนครบจำนวนหรือไม่ 4.ประวัติการกู้ บัตรที่ผิดชำระหนี้มีอะไรมั้ยที่ผ่อนไว้เกินไว้บ้าง 5.ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เตรียมไว้เรียบร้อยหรือยัง และ 6.ค่าเดินทาง กันเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือน

มีนา บุญมี
ผู้สื่อข่าวไทยพีบีเอสออนไลน์

ติดตามข่าวสารผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ไทยพีบีเอสออนไลน์
https://www.facebook.com/ThaiPBSNews?ref=hl


กลับขึ้นด้านบน