"ที่ดิน" ถือเป็นสินทรัพย์อย่างเดียวที่ไม่ต้องดูแล ปล่อยทิ้งไว้เปล่าๆ ก็สามารถสร้างกำไรให้เจ้าของได้ตลอดเวลา เสน่ห์ของสินทรัพย์ชนิดนี้คือ "มีเพียงหนึ่งเดียว" หากอยากได้ก็ต้องซื้อเท่านั้น "ที่ดิน" จึงถือเป็นสินทรัพย์ที่คุ้มค่าแก่การลงทุนเพื่อเก็งกำไร หรือเก็บไว้เป็นมรดกแก่ลูกหลานในอนาคต
แต่ความลำบากอย่างหนึ่งของคนที่มี "ที่ดิน" มากๆ คือ "ลืมไปว่ามี" เจ้าของที่ดินหลายคนและหลายครั้งที่อาจละเลยหรือลืมไปว่า ตัวเองมีที่ดินที่ปล่อยให้รกร้างอยู่ที่ไหนไว้บ้าง กว่าจะมารู้ตัวอีกทีคือ ได้รับหมายจากศาล ส่งไปยังเจ้าของที่ดินที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์เพื่อให้มาคัดค้าน เพราะกำลังถูกบุคคลอื่นยื่น "ครอบครองปรปักษ์"
ภาพประกอบข่าว : ที่ดิน-บ้าน รกร้าง ไม่มีคนดูแล
ภาพประกอบข่าว : ที่ดิน-บ้าน รกร้าง ไม่มีคนดูแล
สงบ-เปิดเผย-เจตนาเป็นเจ้าของ
บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 วางหลักไว้ว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
โดย 3 หลักใหญ่ใจความหลักของกฎหมายมาตรา 1382 คือ
- สงบ - มิได้มีการโต้แย้งสิทธิ ไม่มีการหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือฟ้องร้องขับไล่มีคดีความกัน
-
เปิดเผย - แสดงการครอบครองโดยชัดแจ้ง มิได้ซ่อนเร้น ปิดบังอำพราง
-
เจตนาเป็นเจ้าของ - ใช้ประโยชน์เสมือนเป็นที่ดินของตนเอง ติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของ
ภาพประกอบข่าว : การเข้าไปใช้พื้นที่คนอื่นทำกิน
ภาพประกอบข่าว : การเข้าไปใช้พื้นที่คนอื่นทำกิน
แต่ใช่ว่าเพียงแค่ การที่เจ้าของที่ดินลืมไปดู บวกกับ บุคคลอื่นเข้าไปใช้พื้นที่เกิดประโยชน์ตลอด 10 ปี แล้วจะทำให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินไปง่ายๆ การเสียกรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ ยังมีเงื่อนไขมากพอควร ก่อนที่การครอบครองปรปักษ์จะสมบูรณ์ ผู้ยื่นครอบครองปรปักษ์ หรือ บุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแต่เดิม ต้องร้องขอต่อศาลที่มีเขตอำนาจบนที่ดินนั้นตั้งอยู่ และศาลมีคำสั่งให้ผู้ร้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ แต่คำร้องของผู้ร้องต้องมีการประกาศผ่านสื่อ เพื่อให้โอกาสผู้มีสิทธิหรือผู้มีส่วนได้เสีย "คัดค้าน"
กรณีไม่มีผู้คัดค้าน ศาลจะทำการไต่สวนคำร้องไปฝ่ายเดียว และมีคำสั่งให้ผู้ร้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ จากนั้นให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนใส่ชื่อผู้ร้องในโฉนดที่ดินนั้นๆ แต่หากมีผู้คัดค้าน (เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ได้รับมอบฉันทะ) ก็จะเป็นคดีมีข้อพิพาท ผู้ร้องจะมีฐานะเป็นโจทก์ ผู้คัดค้านมีฐานะเป็นจำเลย
ภาพประกอบข่าว : ศาลตัดสิน
ภาพประกอบข่าว : ศาลตัดสิน
แม้กฎหมายครอบครองปรปักษ์จะสร้างความกังวลใจให้เจ้าของที่ดินที่ไม่มีเวลาไปดูแล แต่การเสียกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นโดยครอบครองปรปักษ์ ต่อให้มีเงื่อนไขมากแค่ไหน แต่ถ้าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมหมั่นคอยไปดูแล ไม่ทิ้งร้างเป็นเวลานาน ก็ถือเป็นการขจัดปัญหาการถูกแย่งที่ไปฟรีๆ ได้
ไม่ใช่ทุก "ที่ดิน" ครอบครองปรปักษ์ได้
อย่างไรก็ตาม แม้จะขึ้นชื่อว่าเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน แต่หากพิจารณาตามกฎหมายแล้ว สิทธิในที่ดินแต่ละประเภทนั้น แตกต่างกันไป โดยเฉพาะสิทธิในการแย่งการครอบครอง
- โฉนด – สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ ด้วยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน กล่าวคือ หากมีบุคคลภายนอกเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลดังกล่าวก็ย่อมสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินเป็นของตนด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้
- นส.3 ก – ที่ดินประเภทนี้ผู้ครอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้นย่อมไม่สามารถถูกครอบครองปรปักษ์ได้ แต่สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ด้วยการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี โดยผู้ถูกแย่งสิทธิครอบครอง ต้องฟ้องคดีต่อผู้แย่งการครอบครองภายใน 1 ปี
- ส.ป.ก. 4-01 แย่งการครอบครองไม่ได้ กล่าวคือ สิทธิทำกินในที่ดิน เป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้ไม่ได้ทำกินบนที่ดินแล้ว สิทธิครอบครองก็กลับมาเป็นของรัฐ ซึ่งไม่มีกฎหมายให้บุคคลทั่วไปแย่งการครอบครองได้
ภาพประกอบข่าว : ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
ภาพประกอบข่าว : ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
นอกจากนี้ ยังมีทรัพย์บางประเภทที่ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น ทรัพย์ของทางราชการ ที่ราชพัสดุ ที่ธรณีสงฆ์ ไม่ว่าจะครอบครองมานานเท่าไรก็ไม่มีสิทธิร้องต่อศาลเพื่อขอกรรมสิทธิ์ได้
เจ้าของที่ดินควรทำก่อนโดนครอบครองปรปักษ์
- ตรวจ - หมั่นไปดูแลที่ดินเป็นประจำ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
- ถาม - ถามไถ่ชาวบ้านละแวกใกล้เคียง ว่ามีใครมาใช้ที่ดินของเราหรือไม่
- เช็ก - ตรวจหลักหมุดให้อยู่ที่เดิม เช็กว่าหลักหมุดมีการเคลื่อนย้าย ชำรุดหรือไม่
- แจ้ง - ถ้าหลักหมุดหายหรือถูกย้าย ให้แจ้งความดำเนินคดี
- รังวัด - ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่าเพิ่มหรือลดลงหรือไม่
- ไล่ - ถ้าพบผู้อื่นเข้ามาครอบครองหรืออยู่อาศัย ควรให้ทำสัญญาเช่า จะซื้อจะขาย ขับไล่ โต้แย้งทันที
- ล้อม - ควรติดป้าย ล้อมรั้วที่ดินไว้ เพื่อแสดงว่าที่ดินมีเจ้าของ และกำหนดเขตแดนที่แน่นอน
- รอย - สังเกตว่ามีรอยทางเดินผ่าน ทางรถวิ่งผ่านประจำหรือไม่
- จ่าย - เสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการ
ที่มา : สำนักงานกิจการยุติธรรม
อ่าน : ทวงคืน "บ้านอากู๋" หลังถูกเพื่อนบ้านยึด-แจ้งข้อหาบุกรุกเพิ่ม