"ลาว"กำลังเติบโตด้านอสังหาฯ ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

เอกชนต่างชาติเข้าไปพัฒนาใหม่ ๆ โดยเน้นการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม

มีการพัฒนาใหม่ ๆ โดยเน้นการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะประธานกรรมการบริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ประเทศลาวมีขนาด 230,800 ตารางกิโลเมตรหรือราวครึ่งหนึ่งของไทย มีประชากรเพียง 6.4 ล้านคน หรือเพียง 10% ของไทย จึงมีความหนาแน่นของประชากรเพียง 28 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ไทยมีสูงถึง 131 คนต่อตารางกิโลเมตร (ส่วนสิงคโปร์มีความหนาแน่นของประชากรสูงถึง 6,843 คนต่อตารางกิโลเมตร) มีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงประมาณหนึ่งในสี่ของไทยเท่านั้น

ลาวมีประชากรที่ยากจนประมาณ 26% ในขณะที่ไทยมีประชากรยากจนเพียง 10% เท่านั้น อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจลาวเติบโตเร็วกว่าไทย คือประมาณ 7% มีอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประมาณ 6% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ประมาณ 12% ต่อปี แต่เงินเฟ้อก็สูงเกือบ 6% ต่อปี

ประธานหอการค้าเมืองหลวงพระบาง มีความเห็นเรื่องนี้ว่า การขนส่งของลาวมีต้นทุนที่สูงมาก เพราะภูมิประเทศเป็นเทือกเขาสลับซับซ้อน ส่วนเลขาธิการหอการค้าประเทศลาวกล่าวเพิ่มเติมว่า แนวทางในการแก้ไขปัญหาต้นทุนค่าขนส่งที่สูงมากของลาวก็คือ การนำเข้าสินค้าจากเวียดนามผ่านเมืองท่าดานัง ซึ่งในแง่หนึ่งคนไทยในภาคตะวันออกเฉียงเหนืออาจจะได้รับประโยชน์ด้วยเพราะต้นทุนการขนส่งอาจจะต่ำกว่าการขนส่งผ่านท่าเรือน้ำลึกของไทยเอง

อย่างไรก็ตามลาวตอนเหนือก็มีการพัฒนาอย่างขนานใหญ่ เพราะการปรับปรุงเส้นทางคมนาคมจากจังหวัดน่านผ่านไปเมืองหลวงพระบาง และอีกเส้นทางหนึ่งที่กำลังปรับปรุงคือถนนจากหลวงพระบางไปเดียนเบียนฟู ประเทศเวียดนาม ทำให้การขนส่งสินค้าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นเป็นอันมาก

ภายในเมืองหลวงพระบางอาจไม่สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ โครงการศูนย์การค้า บ้านจัดสรร คงยังไม่สามารถดำเนินการได้ในเมืองหลวงพระบาง  แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ควรพัฒนาก็คือโรงแรมชั้นหนึ่ง ซึ่งในเมืองหลวงพระบางมีเพียง 300 ห้องจากห้องพักทั้งหมด 2,500 ห้อง โดยราคาค่าเช่าตกเป็นเงินคืนละประมาณ 200 เหรียญสหรัฐอเมริกา เลขาธิการหอการค้าประเทศลาวกล่าวอีกว่า แม้แต่ในกรุงเวียงจันทน์ก็เน้นการพัฒนาอุตสาหกรรมท่องเที่ยวเช่นกัน

นายกสมาคมสถาปนิกลาวกล่าวว่าการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษของกรุงเวียงจันทน์ มีสิทธิประโยชน์สูง เช่น การงดเว้นภาษีนิติบุคคล 7-10 ปี และนักลงทุนต่างชาติยังสามารถเช่าที่ดินในลาวทำธุรกิจได้ตั้งแต่ 35 – 70 ปี ขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการ และหากลงทุน 500,000 เหรียญสหรัฐ จะสามารถซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 200 ตารางวา ในกรณีลงทุนสูงขึ้นก็มีโอกาสการซื้อที่ดินมากขึ้น จนถึงประมาณ 6.25 ไร่ หรือ 1 เฮคตาร์

สำหรับราคาที่ดินในกรุงเวียงจันทน์ เพิ่มสูงขึ้นมาก เช่น ที่ดินบริเวณใกล้เคียงโรงแรมริมแม่น้ำโขงที่คณะผู้ดูงานเข้าพักซึ่งนายกสมาคมสถาปนิกลาวเป็นเจ้าของนั้น มีราคาเรียกขายตารางเมตรละ 2,000 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 240,000 บาทต่อตารางวา ราคานี้เพิ่มสูงขึ้นถึง 10 เท่าในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ถ้าเทียบกับฝั่งไทยตรงอำเภอศรีเชียงใหม่ ราคาที่ดินต่อตารางวาในเขตใจกลางเมืองก็คงไม่เกิน 100,000 บาทเท่านั้น

เลขาธิการหอการค้าประเทศลาวกล่าวถึงโครงการรถไฟความเร็วสูง อาจจะยังไม่มีความแน่นอนมากนัก เพราะตามโครงการดังกล่าว รถไฟจะผ่านประเทศลาวภายในเวลา 90 นาทีเท่านั้น และมีสถานีจอดเพียง 2-3 สถานี จีนตั้งใจจะสร้างผ่านลาวเพื่อการเชื่อมต่อไปยังประเทศไทย และประเทศอื่นในภูมิภาคนี้เป็นสำคัญ และยิ่งไทยก็ยังมีความไม่แน่นอนทางการเมืองสูงกว่าลาว ดังนั้นรถไฟความเร็วสูงสายนี้อาจจะยังไม่มีโอกาสเกิดในห้วงเวลานี้

ทางเจ้าหน้าที่บริหารระดับสูงของกระทรวงทรัพยากรและที่ดินของลาว ก็ได้พาคณะดูงานเยี่ยมชมสถานที่ต่าง ๆ เช่นตลาดจีน “ซังเจียง” ซึ่งขายแต่สินค้าจีน ตลาดแห่งนี้สร้างโดยนักลงทุนจีนในพื้นที่ประมาณ 62.5 ไร่ สัญญาเช่า 50 ปี เริ่มตั้งแต่ปี 2549  ภายในมีอาคารพาณิชย์และศูนย์การค้าสินค้าจีน โดยค่าเช่าตกเป็นเงินประมาณ 300 บาทต่อตารางเมตร สำหรับห้องเช่าขนาดประมาณ 30 ตารางเมตร  ที่ผ่านมากระทรวงทรัพยากรและที่ดินได้ออกใบอนุญาตใช้ที่ดินให้แก่นิคมอุตสาหกรรมหรือเขตเศรษฐกิจพิเศษหลายบริเวณเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง

ในขณะนี้ในกรุงเวียงจันทน์กำลังก่อสร้างโครงการ Mega Mall ขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ของศูนย์การค้าถึง 150,000 ตารางเมตร ซึ่งอาจจะใหญ่เกินจำนวนประชากร 750,000 คนในกรุงเวียงจันทน์ ในโครงการนี้ยังมีบ้านจัดสรรและอื่น ๆ บนพื้นที่ทั้งหมด 94 ไร่ สำหรับราคาขายขาดของพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้า ขายในราคาประมาณ 180,000 บาทต่อตารางเมตร เจ้าของโครงการซึ่งเป็นชาวสิงคโปร์กล่าวว่ามีผู้จองแล้วประมาณ 35% อย่างไรก็ตามโอกาสที่โครงการนี้จะประสบความสำเร็จดังที่วางแผนไว้ คงมีจำกัด เนื่องจากมีขนาดใหญ่เกินไป และยังมีศูนย์การค้าอื่นอีกหลายแห่ง

การพัฒนาสำคัญในอีกบริเวณหนึ่งก็คือ ศูนย์การค้าและบ่อนการพนันบริเวณด่านตรวจคนเข้าเมืองท่าแขก ซึ่งอยู่บริเวณสะพานมิตรภาพไทย-ลาว ฝั่งประเทศลาว ในปัจจุบันก็มีบ่อนเปิดอยู่แล้ว และคนเล่นล้วนแต่เป็นคนไทย แต่ในอนาคต พื้นที่บ่อนและร้านค้าปลอดภาษีเหล่านี้จะย้ายไปอีกด้านหนึ่งของตัวด่านตรวจคนเข้าเมือง ซึ่งจะพัฒนาเป็นศูนย์การค้า บ่อนการพนัน ที่อยู่อาศัย พื้นที่สำนักงาน โกดังเก็บสินค้าและอื่น ๆ

จากประสบการณ์ไปประเมินที่ดินเพื่อการสร้างบ่อนในบริเวณดังกล่าวของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินที่มีใบอนุญาตทำบ่อนและพัฒนาในเชิงพาณิชย์นี้มีราคาสูงมาก และเมื่อสร้างแล้วจะดึงดูดการท่องเที่ยวได้มาก